Trinkwasserhygiene: was Eigentümer und Hausverwaltungen wissen müssen

Trinkwasser ist rechtlich ein Lebensmittel. Die Hausinstallation ist der letzte Abschnitt auf seinem Weg — und der einzige, für den nicht der Versorger, sondern der Eigentümer verantwortlich ist. Hinter dem Wasserzähler endet die Zuständigkeit der Gemeinde und beginnt Ihre.

Nicht jede Pflicht gilt für jeden. Entscheidend ist, ob das Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird.

Großanlage heißt vereinfacht: Speicher über 400 Liter oder mehr als drei Liter Inhalt in der Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle. Viele Mehrfamilienhäuser fallen darunter, ohne dass die Eigentümer es wissen.

[Konkrete Intervalle, Grenzwerte und Meldepflichten vor Veröffentlichung mit dem aktuellen Stand der Trinkwasserverordnung abgleichen und datieren. Dieser Beitrag beschreibt die Lage, er ersetzt keine Rechtsauskunft.]

Stagnation. Wasser, das in einer Leitung steht, erwärmt sich und verliert die Desinfektionswirkung. Typisch in Ferienwohnungen, Gästebädern und bei Zweitwohnsitzen — davon gibt es im Fünfseenland überdurchschnittlich viele. Faustregel: Jede Entnahmestelle sollte mindestens einmal pro Woche laufen.

Falsche Temperaturen. Warmwasser muss am Speicheraustritt warm genug sein und im Zirkulationssystem darf es nicht zu weit abkühlen. Kaltwasser muss kalt bleiben — der häufigste Fehler ist eine ungedämmte Kaltwasserleitung neben einer warmen.

Totstränge. Nach jedem Umbau bleiben Leitungsabschnitte übrig, die nirgends mehr hinführen. Dort steht das Wasser dauerhaft. Sie gehören zurückgebaut, nicht abgesperrt.

Alte verzinkte Leitungen. Im Bestand der Sechziger und Siebziger häufig. Sie korrodieren von innen, verengen den Querschnitt und bieten Ablagerungen eine Oberfläche.

• bräunliches Wasser nach dem Urlaub oder morgens
• sinkender Druck an einzelnen Entnahmestellen
• Warmwasser, das lange braucht oder nie richtig heiß wird
• sichtbare Korrosion an Verschraubungen
• Gerüche oder metallischer Geschmack
• Baujahr vor 1980 ohne dokumentierte Erneuerung

Probenahme an festgelegten Stellen durch eine zugelassene Stelle, Untersuchung im akkreditierten Labor, Befund und Dokumentation. Bei Überschreitung folgt eine Gefährdungsanalyse und daraus abgeleitete Maßnahmen — von der Spülung über technische Anpassungen bis zur Teilsanierung.

Zwei Besonderheiten: Das Wasser ist hier vergleichsweise hart, was Ablagerungen in Warmwasserleitungen begünstigt — deshalb sind Enthärtungsanlagen in der Region ein Dauerthema. Und der hohe Anteil an Zweit- und Ferienwohnsitzen sorgt für lange Stagnationszeiten. Wer ein Haus nur am Wochenende nutzt, sollte vor der Nutzung alle Entnahmestellen laufen lassen, bis das Wasser kalt ist.

Beprobung, Dokumentation, Rückbau von Totsträngen, Strangsanierung und Enthärtungsanlagen führen wir aus — für Eigentümer wie für Hausverwaltungen. Die Besichtigung kostet nichts. Leistungsseite: Trinkwasserhygiene

Die Untersuchungspflicht auf Legionellen knüpft nicht am Gebäude an, sondern an drei Bedingungen, die zusammenkommen müssen.

• Es liegt eine Großanlage vor. Als solche gilt eine Trinkwassererwärmung mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder mit mehr als drei Litern Inhalt in einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle. Die drei Liter sind schnell erreicht — eine lange Steigleitung genügt.
• Es gibt eine Duschgelegenheit. Legionellen werden über Aerosole aufgenommen, nicht über das Trinken. Ohne Dusche oder vergleichbare Vernebelung entfällt die Pflicht.
• Das Wasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben. Das trifft auf Vermietung zu, auf Wohnungseigentümergemeinschaften mit zentraler Anlage ebenso, und selbstverständlich auf Hotels, Pflegeheime und Sportstätten.

Das selbst bewohnte Einfamilienhaus fällt nicht darunter. Wer dort eine alte Anlage hat, sollte trotzdem prüfen lassen — die Pflicht ist eine rechtliche Schwelle, keine gesundheitliche.

Bei gewerblicher Abgabe — also im vermieteten Mehrfamilienhaus und in der Wohnungseigentümergemeinschaft — in der Regel alle drei Jahre. Bei öffentlicher Tätigkeit, etwa in Hotels, Krankenhäusern und Pflegeeinrichtungen, jährlich.

Beprobt wird an festgelegten Stellen: am Austritt des Erwärmers, am Rücklauf der Zirkulation und an mindestens einer weit entfernten Entnahmestelle je Steigstrang. Die Probenahme muss durch eine dafür zugelassene Stelle erfolgen; eine selbst gezogene Probe hat keinen Wert.

Wird der technische Maßnahmenwert überschritten, folgt daraus nicht sofort ein Nutzungsverbot, sondern eine Kette: Nachuntersuchung, Gefährdungsanalyse, Maßnahmen, erneute Beprobung. Das Gesundheitsamt ist zu informieren.

Legionellen vermehren sich zwischen etwa 25 und 45 Grad. Daraus folgt die Grundregel jeder Trinkwasserinstallation: Kalt bleibt kalt, warm bleibt warm, und dazwischen steht nichts still.

• Am Austritt des Speichers mindestens 60 Grad. Darunter fehlt die Absterberate.
• In der Zirkulation nicht unter 55 Grad. Fällt sie ab, entstehen genau die Temperaturen, die begünstigen statt abtöten.
• Kaltwasser unter 25 Grad. Der am häufigsten übersehene Punkt. Wo Kalt- und Warmwasserleitung ungedämmt nebeneinander im Schacht liegen, erwärmt sich das kalte Wasser über den Tag auf 30 Grad und mehr.

Der Spareffekt einer abgesenkten Speichertemperatur ist gering, das Risiko dagegen nicht. Wer aus Energiegründen absenken will, sollte das nicht am Trinkwasser tun.

Fünf Hinweise, die sich ohne Messgerät beobachten lassen:

• Totleitungen. Abgetrennte Stränge nach einem Umbau, stillgelegte Zapfstellen, ein ungenutztes Gäste-WC. In ihnen steht Wasser über Wochen. Totleitungen gehören zurückgebaut, nicht abgesperrt.
• Leerstand. Eine unbewohnte Wohnung ist ein stillstehender Strang. Ohne regelmäßige Spülung wird sie zum Ausgangspunkt für die ganze Anlage.
• Ungedämmte Leitungen im Schacht. Sichtbar beim Öffnen einer Revisionsklappe.
• Braunes Wasser nach längerer Abwesenheit. Deutet auf verzinkte Stahlleitungen am Ende ihrer Lebensdauer.
• Zirkulationspumpe mit Zeitschaltuhr. Früher als Sparmaßnahme üblich, heute kritisch: In der Abschaltzeit kühlt das Netz in den kritischen Bereich ab.

Eigentümer und Verwaltung. Sie veranlassen die Untersuchung, tragen die Kosten, dokumentieren die Ergebnisse und halten sie zehn Jahre vor. Sie informieren die Nutzer über das Ergebnis — auch wenn nichts gefunden wurde. Bei Überschreitung veranlassen sie die Gefährdungsanalyse.

Mieter. Sie müssen die Probenahme dulden und Zugang gewähren. Sie sollten nach längerer Abwesenheit spülen: alle Zapfstellen öffnen, heiß und kalt, bis die Temperatur konstant ist.

Was wir übernehmen. Probenahme durch eine zugelassene Stelle, Dokumentation für die Eigentümerversammlung, Rückbau von Totleitungen, Dämmung im Schacht, Austausch alter Stränge und die Einregulierung der Zirkulation. Was in Ihrem Objekt nötig ist, sehen wir uns vor Ort an — im Landkreis Starnberg und in München.

Wenn die Stränge erneuert werden müssen, ist die Frage nicht das Material, sondern die Führung. Drei Wege sind üblich.

Im vorhandenen Schacht. Am wenigsten Eingriff in die Wohnungen, aber nur möglich, wenn der Schacht zugänglich ist und Platz bietet.

Neue Trasse im Treppenhaus mit Vorwand. Teurer im Material, deutlich schneller in der Ausführung und im bewohnten Zustand die schonendste Lösung.

Einzelzuleitungen von einem zentralen Verteiler. Sinnvoll, wenn ohnehin Bäder saniert werden. Jede Wohnung bekommt eine eigene Leitung, Totstrecken entfallen konstruktiv.

Im bewohnten Mehrfamilienhaus arbeiten wir strangweise und stellen sicher, dass jede Wohnung abends wieder Wasser hat. Der Zeitplan steht vorab und wird an die Bewohner verteilt.

Welches Material in der Wand steckt, lässt sich am Baujahr abschätzen und an einer freiliegenden Leitung im Keller bestätigen.

Blei. In Bayern selten, in Häusern vor 1973 aber möglich. Erkennbar an der grauen, weichen Oberfläche, die sich mit einem Messer ritzen lässt, und an den charakteristischen Wulstverbindungen. Wird der Grenzwert überschritten, ist die Leitung auszutauschen — eine Sanierung von innen gibt es nicht.

Verzinkter Stahl. Der Standard bis in die 1970er Jahre. Er rostet von innen, der Querschnitt wird über Jahrzehnte kleiner. Symptome sind sinkender Druck, braunes Wasser nach Stillstand und Ablagerungen in den Perlatoren. Die Rostnarben bieten außerdem Oberfläche für Biofilm.

Kupfer. Ab den 1970ern verbreitet, langlebig — aber nicht überall zulässig: Bei weichem, saurem Wasser kann es zu Lochfraß kommen. Im Fünfseenland ist das Wasser eher hart, hier ist Kupfer unkritisch.

Kunststoff im Verbund. Heute die Regel. Unempfindlich gegen Korrosion, dafür empfindlich gegen dauerhaft zu hohe Temperaturen und gegen UV-Licht während der Lagerung.

Im Fünfseenland liegt die Wasserhärte überwiegend im oberen Bereich. Das ist gesundheitlich unbedenklich, setzt aber Heizstäbe, Wärmetauscher und Armaturen zu.

Eine Enthärtungsanlage arbeitet meist im Ionenaustausch und muss regelmäßig regeneriert werden. Zwei Dinge sind dabei wichtig und werden oft übersehen: Die Anlage selbst ist ein Bauteil der Trinkwasserinstallation und braucht Wartung — eine vernachlässigte Anlage wird zur Keimquelle. Und die Resthärte darf nicht zu weit abgesenkt werden, weil zu weiches Wasser Metallleitungen angreift.

Sinnvoll ist die Enthärtung dort, wo Kalk nachweislich Schaden anrichtet. Als pauschale Maßnahme lohnt sie selten. Wir sehen uns die Anlage an und sagen, ob sie sich in Ihrem Fall rechnet.