Sanierung denkmalgeschützter Gebäude im Landkreis Starnberg

Ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren ist kein Sonderfall des normalen Bauens, sondern ein anderer Ablauf: Zuerst wird geklärt, was gehen darf, dann geplant. Wer umgekehrt vorgeht, plant zweimal.

Im Landkreis Starnberg betrifft das nicht nur einzelne Villen am See. Ganze Ortskerne stehen unter Ensembleschutz — in Tutzing, Bernried und Seeshaupt ebenso wie in einzelnen Münchner Vierteln.

Erlaubnispflicht. Auch Maßnahmen, die sonst genehmigungsfrei wären, brauchen bei einem Baudenkmal die Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde: neue Fenster, ein anderer Anstrich, eine Dachrinne aus anderem Material.

Ensembleschutz. Steht das Haus selbst nicht unter Schutz, wohl aber das Ortsbild, betrifft das vor allem die Außenhülle: Dachform, Fenstergliederung, Farbe, Material.

Substanzerhalt vor Erneuerung. Die Grundregel lautet: reparieren, wo es geht. Ein Fenster, das sich aufarbeiten lässt, wird aufgearbeitet — nicht ersetzt, auch nicht durch eine originalgetreue Kopie.

Das klingt nach Einschränkung und ist oft eine Ersparnis: Aufarbeiten kostet meist weniger als Neuanfertigung nach historischem Vorbild.

1. Bestand aufnehmen. Was ist original, was ist später dazugekommen, was ist schadhaft. Fotos und Aufmaß vor jedem Eingriff.
2. Behörde einbeziehen, bevor geplant wird. Ein Ortstermin mit der Unteren Denkmalschutzbehörde klärt in einer Stunde, was sonst zwei Planungsrunden kostet.
3. Erlaubnis beantragen. Mit Materialangaben, nicht nur mit Zeichnungen — die Frage ist meist, womit, nicht was.
4. Ausführen und dokumentieren. Jeder verdeckte Bauteil wird fotografiert, bevor er verschwindet.
5. Abnahme gemeinsam mit Ihnen und, wo verlangt, mit der Behörde.

Kalkputz statt Zementputz. Historisches Mauerwerk muss Feuchtigkeit nach außen abgeben können. Ein dichter Zementputz sperrt sie ein — die Feuchte sucht sich dann einen anderen Weg, meist nach innen.

Innendämmung mit kapillaraktiven Stoffen. Wo die Fassade erhalten bleiben muss, ist Innendämmung die einzige Möglichkeit. Sie verlangt eine bauphysikalische Betrachtung, weil der Taupunkt in die Wand wandert. Ohne diese Rechnung fangen wir damit nicht an.

Kastenfenster aufarbeiten. Ein doppelt verglastes Kastenfenster erreicht Werte, die modernen Fenstern nahekommen — und bleibt das Original.

Ziegel und Spenglerarbeiten im Bestandsmaterial. Alte Biberschwanzziegel lassen sich umdecken und ergänzen. Kupfer bleibt Kupfer, auch wenn Titanzink günstiger wäre.

Für Baudenkmale gibt es steuerliche Vorteile: Erhöhte Absetzungen für Erhaltungs- und Modernisierungsaufwand nach den §§ 7i, 10f und 11b EStG. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde — und die gibt es nur für Maßnahmen, die vorher abgestimmt wurden.

Daneben gibt es Zuschüsse des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege und teils der Gemeinden. Auch hier gilt: erst beantragen, dann beauftragen.

Wir stellen die Unterlagen bereit, die dafür gebraucht werden — das nach Gewerken aufgeschlüsselte Angebot mit Materialangaben und die Dokumentation der Ausführung. Zur steuerlichen Seite fragen Sie Ihre Steuerberatung.

Der geschützte Bestand rund um den Starnberger See gliedert sich grob in drei Gruppen, und jede bringt eigene Aufgaben mit.

Seevillen aus der Zeit um 1900. Große Fensterflächen, aufwendige Gliederung, oft Holzveranden. Die Schwachstelle sind meist die Anschlüsse — Balkone, Erker und Veranden, wo Wasser über Jahrzehnte eingedrungen ist.

Bauernhäuser und Ortskernbebauung. Massives Mauerwerk ohne Horizontalsperre, oft mit aufsteigender Feuchte im Sockel. Hier ist die Reihenfolge entscheidend: erst die Feuchte in den Griff bekommen, dann Putz und Anstrich.

Nebengebäude und Stadel. Häufig mit Umnutzung verbunden — aus einem Stadel wird Wohnraum. Das ist der Fall mit dem größten Abstimmungsbedarf, weil die Nutzungsänderung zusätzlich zur Denkmalerlaubnis genehmigt werden muss.