Planung — vom Aufmaß bis zum Angebot nach Gewerken

Planung im Bestand heißt nicht zeichnen, sondern messen. Was im Bauplan steht, stimmt bei Häusern vor 1970 regelmäßig nicht mit dem überein, was tatsächlich gebaut wurde — Abweichungen von mehreren Zentimetern sind der Normalfall.

Deshalb steht am Anfang jedes Vorhabens das Aufmaß vor Ort, nicht die Skizze am Tisch.

• Maße im Bestand — Raumgrößen, Geschosshöhen, Öffnungen, Wandstärken. Jede Wand einzeln, nicht einmal quer durchs Haus.
• Wandaufbauten über eine geöffnete Steckdose oder eine Kernbohrung. Erst dann weiß man, was trägt.
• Leitungsführung mit dem Ortungsgerät, bevor irgendwo geschlitzt wird.
• Feuchte im Sockel und an Außenwänden mit dem Messgerät.
• Aufbauhöhen — der häufigste Engpass im Bestand. Wie viel Platz zwischen Rohdecke und Türblatt bleibt, entscheidet über Bodenaufbau und Fußbodenheizung.

Das dauert je nach Umfang eine halbe bis zwei Stunden und kostet nichts.

Wir legen die Reihenfolge fest, bevor wir rechnen. Das klingt umständlich und spart am Ende Geld: Wer weiß, dass der Estrich drei Wochen Trocknung braucht, plant die Fliesen nicht in Woche zwei.

Das Angebot gliedert sich nach Gewerken, nicht nach Räumen. Je Gewerk stehen die Positionen mit Menge, Einheitspreis und Gesamtpreis. So lässt sich vergleichen — und so lässt sich streichen, wenn etwas nicht ins Budget passt.

Dazu gehören: der Terminrahmen mit Bauabschnitten, die Materialliste mit Fabrikat oder gleichwertiger Angabe, die Positionen, die wir als Möglichkeit aufgenommen haben, und die Regelung für Zusatzleistungen.

Bauherren werden selten von schlechter Arbeit überrascht, sondern von Entscheidungen, die sie nicht auf dem Schirm hatten. Deshalb steht im Terminplan, wann was spätestens feststehen muss:

Früh: Grundriss, Position von Sanitärobjekten und Steckdosen, Bodenaufbau. Alles, was in der Wand oder unter dem Estrich verschwindet.

Mittel: Fenster, Innentüren, Sonderformate — sie haben Lieferzeiten, die ab Aufmaß laufen, nicht ab Auftrag.

Spät: Farben, Armaturen, Beleuchtung. Hier lässt sich bis kurz vor der Endmontage entscheiden.

Der häufigste Grund für Verzug ist nicht ein langsames Gewerk, sondern eine Entscheidung aus der ersten Gruppe, die zu spät fällt.

Wir sind ein ausführender Betrieb mit eigener Planung, kein Architekturbüro. Sobald sich die Kubatur ändert, ein Bauantrag nötig wird oder ein statischer Nachweis verlangt ist, holen wir Architekt oder Statiker dazu — mit denen wir seit Jahren zusammenarbeiten.

Das sagen wir am Tag der Besichtigung und nicht vier Wochen später. Wer früh weiß, dass ein Architekt nötig wird, verliert keine Saison. Mehr dazu unter Architektur.

Eine Planung, die das Budget übersieht, ist keine Planung. Deshalb fragen wir früh nach dem Rahmen, in dem Sie sich bewegen wollen — das ist die unangenehmste Frage im Gespräch und die nützlichste.

Wer ihn nennt, bekommt ein Angebot, das dazu passt. Wer ihn verschweigt, bekommt eines, das an der Wirklichkeit vorbeigeht, und muss dann streichen, statt von vornherein zu entscheiden.

Was den Preis nach oben bewegt: schlechte Zugänglichkeit, Arbeiten im bewohnten Objekt, Denkmalschutz, Altlasten, Sonderformate, enge Termine.

Was ihn nach unten bewegt: mehrere Gewerke in einem Zug statt nacheinander, ein Gerüst für Dach und Fassade zusammen, Standardformate, Eigenleistung bei Abbruch und Entsorgung, Termine außerhalb der Hauptsaison.

Der größte Hebel ist die Bündelung. Wer Bad und Leitungen zusammen angeht, muss die Wand nur einmal öffnen.

Rund die Hälfte unserer Aufträge läuft, während jemand im Haus wohnt. Die Planung ändert sich dadurch an drei Stellen: Es wird in Abschnitten gearbeitet statt parallel, Bad und Küche fallen nie gleichzeitig aus, und Staub bleibt hinter Schutzwänden.

Das verlängert die Bauzeit spürbar — dieselbe Sanierung dauert leer zehn und bewohnt sechzehn Wochen. Wer ein Bestandshaus gekauft hat, sollte die Zeit vor dem Einzug nutzen; sie ist später kaum nachzuholen.