Komplettausbau — vom Rohbau bis zur fertigen Oberfläche
Komplettausbau heißt bei uns: Wir übernehmen alles zwischen dem bestehenden Gebäude und dem fertigen Raum. Das sind selten weniger als fünf Gewerke, und ihr Zusammenspiel entscheidet über die Bauzeit. Ein Estrich, der drei Tage später eingebracht wird, verschiebt Fliesen, Schreiner und Maler gleich mit. Deshalb planen wir die Reihenfolge vor dem ersten Arbeitstag.
Die Gewerke in diesem Bereich
Trockenbau. Ständerwände, Vorsatzschalen, abgehängte Decken, Dachschrägenausbau, Schall- und Brandschutz, Spachtelung bis Qualitätsstufe Q4. Das häufigste Gewerk im Bestand, weil sich damit Grundrisse ohne Eingriff in die Statik verändern lassen.
Maurerarbeiten. Durchbrüche mit Sturz, Ausmauerungen, Sockel, Kellerwände, Ringanker. Vor jedem Durchbruch prüfen wir, ob die Wand trägt — und holen bei Bedarf einen Statiker dazu.
Schreinerarbeiten. Innentüren und Zargen, Einbauschränke, Treppen, Arbeitsplatten, Verkleidungen. Maßarbeit ist im Altbau die Regel, weil dort kaum eine Öffnung ein Standardmaß hat.
Dachdecker und Zimmerer. Neueindeckung, Dachstuhlreparatur, Gauben, Dachfenster, Aufsparren- und Zwischensparrendämmung, Unterspannbahn. Bei einer Sanierung von Dach und Fassade in einem Zug steht das Gerüst nur einmal — das spart mehrere tausend Euro.
Spenglerarbeiten. Dachrinnen, Fallrohre, Kehlen, Anschlüsse an Kamin und Gaube, Fensterbänke, Attikaabdeckungen. Die meisten Wasserschäden am Dach gehen nicht auf die Ziegel zurück, sondern auf Anschlüsse.
Fassadenbau und Wärmedämmung. Wärmedämmverbundsystem, vorgehängte hinterlüftete Fassade, Putz und Anstrich, Sockelabdichtung. Ausführlich auf der Seite Wärmedämmung.
Türen und Fenster. Austausch im Bestand mit Anschluss an die Dämmebene, Rollladenkästen, Haustüren, Verglasung.
Glaser und Treppenbau. Verglasungen, Duschabtrennungen, Geländer, Innentreppen, Handläufe.
Abbrucharbeiten. Rückbau einzelner Bauteile bis zur Entkernung, mit Entsorgung, Staubschutz und Prüfung auf Altlasten.
Denkmalschutz. Arbeiten an geschützten Gebäuden stimmen wir vorab mit der Unteren Denkmalschutzbehörde ab und führen mit Materialien aus, die dort abgenommen werden.
Beleuchtungstechnik. Lichtplanung in Verbindung mit Trockenbau und Elektro — Einbauleuchten wollen vor der Beplankung geplant sein, nicht danach.
Was der Bereich kostet
| Leistung | Rahmen |
|---|---|
| Dachgeschoss ausbauen | 1.400–2.200 €/m² |
| Fassade dämmen und verputzen | 150–260 €/m² |
Wie lange es dauert
Eine Ständerwand steht an einem Tag, die Spachtelung braucht durch die Trocknungszeiten zwei bis drei weitere Arbeitstage. Ein Dachgeschoss liegt je nach Fläche bei zwei bis vier Wochen für den Ausbau, mit Dämmung, Fenstern und Gauben bei acht bis vierzehn. Dach und Fassade zusammen: zehn bis fünfzehn Wochen.
Die Reihenfolge im Innenausbau
Im Innenausbau arbeiten selten weniger als fünf Gewerke, und sie können nicht gleichzeitig. Wer die Reihenfolge kennt, versteht, warum eine verschobene Anlieferung drei Wochen kostet.
- Abbruch und Entkernung. Zuerst raus, was raus muss. Jetzt zeigt sich der wahre Zustand — und was im Angebot als Möglichkeit stand, wird zur Entscheidung.
- Rohbau und Durchbrüche. Maurerarbeiten, Stürze, gegebenenfalls Unterzüge. Danach steht der Grundriss fest.
- Rohinstallation. Sanitär, Heizung, Elektro, Lüftung — alles, was später in der Wand verschwindet.
- Trockenbau. Ständerwände, Vorwände, abgehängte Decken.
- Estrich. Der Taktgeber. Die Trocknungszeit lässt sich nicht verhandeln, und alles danach hängt daran.
- Oberflächen. Fliesen, Bodenbeläge, Schreiner, Maler.
- Endmontage und Abnahme.
Der häufigste Grund für Verzug ist nicht ein langsames Gewerk, sondern eine Entscheidung, die zu spät fällt. Fliesenformat, Türblätter und Sanitärobjekte müssen feststehen, bevor die Lieferzeiten laufen. Wir sagen im Terminplan, wann welche Entscheidung spätestens gebraucht wird.
Was im Bestand rund um den Starnberger See typisch ist
Der Gebäudebestand im Fünfseenland ist überwiegend zwischen 1950 und 1990 entstanden, dazu kommen ältere Ortskerne und Seevillen. Daraus ergeben sich wiederkehrende Aufgaben.
Dachgeschosse mit zu wenig Dämmung. Der häufigste Auftrag im Komplettausbau. Alte Zwischensparrendämmung ist oft nur wenige Zentimeter stark und ohne luftdichte Ebene. Beim Ausbau wird beides erneuert, weil sonst Feuchtigkeit in die Konstruktion wandert.
Grundrisse aus einer anderen Zeit. Kleine, abgeschlossene Räume, Küche als eigene Zelle. Mit Trockenbau und einzelnen Durchbrüchen lässt sich das ändern, ohne die Statik anzurühren — vorausgesetzt, man weiß, welche Wand trägt.
Feuchte Keller. Häuser dieser Zeit haben selten eine funktionierende Horizontalsperre. Ob eine Sanierung von innen genügt oder aufgegraben werden muss, entscheidet die Ursache — und die findet man nicht auf einem Foto.
Ortsgestaltung und Denkmalschutz. In den Ortskernen von Tutzing, Bernried und Seeshaupt gibt es Satzungen zu Dachform, Farbe und Material. Wir klären das vor dem Angebot mit dem Bauamt.
Ein Ansprechpartner, feste Partnerbetriebe
Ausgeführt wird von festen Partnerbetrieben — Trockenbau, Maurer, Maler, Dach, Zimmerei, Spengler und Glaser, mit denen wir seit Jahren zusammenarbeiten.
Für Sie ändert das nichts an der Zuständigkeit: Vertragspartner bleiben wir, die Koordination bleibt bei uns, und bei Mängeln ist ein Ansprechpartner zuständig. Der Unterschied zwischen einem Generalunternehmer und sieben Einzelaufträgen ist genau dieser Punkt — nicht der Preis, sondern die Frage, wer haftet, wenn zwei Gewerke sich widersprechen.
Wo wir bauen
Kerngebiet Landkreis Starnberg: Tutzing, Starnberg, Pöcking, Feldafing, Bernried, Seeshaupt, Herrsching, Gauting. Dazu München und Umland — ein großer Teil unserer Baustellen liegt dort. Darüber hinaus im Umkreis von rund 100 Kilometern, also auch Weilheim, Wolfratshausen, Bad Tölz, Murnau, Landsberg und Penzberg.
Größere Entfernungen sind grundsätzlich möglich. Fragen Sie einfach an — die Besichtigung kostet in jedem Fall nichts.
Alle Leistungen im Komplettausbau
Vom Abbruch bis zur fertigen Oberfläche — jedes Gewerk mit eigener Seite.
- Abbruch und Entkernung
Entkernung, Wandabbruch und Entsorgung mit Trennung nach Fraktionen. - Beleuchtung
Lichtplanung im Bestand, Leitungen und Schaltungen, Außen- und Wegebeleuchtung. - Dachdeckerarbeiten
Neueindeckung, Reparaturen, Dachfenster und Aufsparrendämmung. - Dachgeschoss ausbauen
Höhe, Statik, Rettungsweg und Genehmigung klären wir, bevor geplant wird. - Dachsanierung
Neueindeckung mit Lattung, Unterspannbahn und Aufsparrendämmung. - Energetische Sanierung im Bestand
Dämmung, Fenster, Dach und Heizung in der richtigen Reihenfolge saniert, mit Förderberatung. - Fassadenbau
Putz, Anstrich, Wärmedämmverbundsystem und vorgehängte hinterlüftete Fassaden. - Glaserarbeiten
Duschabtrennungen, Glasgeländer, Vordächer und Reparaturverglasung nach Maß. - Maurerarbeiten im Bestand
Wanddurchbrüche mit Sturz, Ausmauerungen, Sockel und Kellerwände im Altbau. - Sanierung denkmalgeschützter Gebäude im Landkreis Starnberg
Sanierung denkmalgeschützter Häuser im Fünfseenland: Abstimmung mit der Behörde, geeignete Materialien, Dokumentation. - Schreinerarbeiten im Bestand
Innentüren, Einbauschränke, Treppen und Arbeitsplatten nach Maß im Altbau. - Spenglerarbeiten
Dachrinnen, Fallrohre, Kehlen, Kaminanschlüsse und Fensterbänke. - Treppenbau
Neue Treppen, Sanierung und Belagserneuerung im Bestand. - Trockenbau
Ständerwände, abgehängte Decken und Dachschrägen mit Dämmung und Dampfbremse. - Türen und Fenster
Fenstertausch mit fachgerechtem Anschluss, Innen- und Haustüren nach Maß. - Wärmedämmung
Fassade, oberste Geschossdecke und Kellerdecke — mit Blick auf Grenzabstand, Denkmalschutz und Feuchte im Mauerwerk. - Zimmererarbeiten
Dachstuhlreparatur, Gauben, Aufstockungen und Holzkonstruktionen im Bestand.