Umbau und Sanierung in Pöcking

Von Tutzing nach Pöcking sind es acht Kilometer, rund dreizehn Minuten. In Pöcking, Possenhofen, Maising und Aschering stehen überwiegend Einzelhäuser mit großen Grundstücken — entsprechend häufig geht es hier nicht nur um das Haus, sondern auch um das, was drumherum liegt.

• Gartenanlagen: Terrassen, Pflasterflächen, Zufahrten, Bewässerung, Bepflanzung
• Erdbau und Entwässerung bei Hang- und Wiesengrundstücken
• Badsanierung und Innenausbau im Bestand
• Fassade, Dach und Wärmedämmung
• Zäune, Sichtschutz und Toranlagen

Zuständig ist das Landratsamt Starnberg. In Possenhofen gelten in Seenähe zusätzliche Auflagen. Bei großen Grundstücken ist die Versickerung von Niederschlagswasser regelmäßig Thema — wir klären vorab, was die Gemeinde verlangt.

Die Ortsteile unterscheiden sich deutlich. Possenhofen liegt am See mit entsprechend hohem Grundwasserstand und Uferschutzauflagen. Maising und Aschering sind ländlicher, mit größeren Grundstücken und mehr Nebengebäuden — Stadel, Garagen, Werkstätten, bei denen sich die Frage der Umnutzung stellt.

Eine Nutzungsänderung ist der Fall mit dem größten Abstimmungsbedarf: Sie muss zusätzlich zur Baugenehmigung beantragt werden, und bei Objekten im Ortskern kommt der Ensembleschutz dazu.

Auf den größeren Grundstücken liegt der Schwerpunkt bei Außenanlagen — Zufahrten, Terrassen, Entwässerung. Und dort zeigt sich der lehmige Moränenboden am deutlichsten: Eine Rigole nach Standardtabelle reicht hier nicht, sie braucht deutlich mehr Volumen oder einen Notüberlauf.

• Geländeveränderungen sind ab einer bestimmten Höhe genehmigungspflichtig, in Hanglage früher. Auf den großen Grundstücken wird oft modelliert — das gehört vorab geklärt.
• Einfriedungen. Höhe und Material sind in der Gemeinde geregelt, an Einmündungen kommen Sichtdreiecke dazu.
• Versickerung auf dem eigenen Grundstück — wo sie verlangt ist, entscheidet die Gemeinde, nicht der Wunsch.
• Uferbereiche unterliegen zusätzlichen Auflagen, bis hin zu Bauverboten in bestimmten Abständen.

Wir fragen vor dem Angebot beim Bauamt nach, statt hinterher zurückzubauen.

Dreizehn Minuten von unserem Lager. Das ist nah genug, dass eine Besichtigung kurzfristig geht und Nachschub keine Stunde kostet — und nah genug, dass sich auch eine einzelne Reparatur lohnt.

Bei Arbeiten im bewohnten Haus zählt das doppelt: Wir arbeiten in Abschnitten, und wenn ein Gewerk früher fertig wird, kann das nächste noch am selben Tag anrücken.

Bei Gartenanlagen entscheidet nicht die Fläche über den Preis, sondern die Zugänglichkeit und der Boden.

Zugänglichkeit. Bei einer Zufahrt von 60 Quadratmetern fallen rund 30 Kubikmeter Aushub an, und es kommen 25 Kubikmeter Schotter herein. Kommt ein Kipper an die Fläche, ist das eine Sache von Stunden. Muss alles durch ein Gartentor, wird daraus eine Woche. Der Minibagger passt durch eine Öffnung von einem Meter — ob er durchkommt, entscheiden Torpfosten, Untergrund und Leitungen im Weg.

Boden. Auf Lehm braucht jede Tragschicht eine Trennlage und eine funktionierende Entwässerung. Wer das weglässt, sieht es im zweiten Winter: Die Fläche sackt dort, wo die Last am größten ist.

Aushub. Auf großen Grundstücken lässt er sich fast immer verwerten — als Wall, als Hügel, als Aufschüttung. Das spart Transport und Entsorgung und gibt dem Garten zusätzlich Struktur.

Terrassen und Zufahrten, Entwässerung an Hang- und Wiesengrundstücken, Bepflanzung und Bewässerung — und im Bestand die übliche Kombination aus Bad, Leitungen und Elektro.

Bei den Nebengebäuden kommt regelmäßig die Frage der Umnutzung dazu: aus einem Stadel wird Wohn- oder Arbeitsraum. Das ist der Fall mit dem größten Vorlauf, weil Nutzungsänderung und Baugenehmigung zusammenkommen — und im Ortskern zusätzlich der Ensembleschutz.

Zufahrten. In Maising und Aschering führen die Wege zu manchen Anwesen über Privatgrund oder Feldwege. Ob ein Lkw durchkommt, entscheidet über einen erheblichen Teil der Kosten — wir fahren die Strecke vor dem Angebot ab.

Platz auf dem Grundstück ist meist vorhanden. Das ist ein echter Vorteil: Container, Material und Aushub können bleiben, wo sie hingehören, und der Aushub lässt sich häufig vor Ort verwerten statt abzufahren.

Nebengebäude. Stadel und alte Garagen sind oft nicht erschlossen. Wer sie umnutzen will, braucht Leitungen — und die gehören in denselben Graben wie alles andere, nicht in eine zweite Baustelle ein Jahr später.